国家队要去买房地产债券了吗？

作者|周智宇

编辑|张晓玲

民营企业融资得到了监管层的进一步助力。

11月8日晚，交易商协会宣布，在央行支持和指导下，协会将继续推广和扩大民营企业债券融资工具“第二支箭”，支持包括房企在内的民营企业债务融资。 预计将支持2500亿民营企业债券融资，后续还将根据情况进一步扩大。

具体做法是中央银行再融资提供资金支持，委托专门机构在市场化、法制化原则下，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式支持民营企业。

也就是说，在继续支持民营房企发债的基础上，央行花钱向机构购买房企债券。 这表明了监管机构对修复民营房企信用的信心和决心。

市场对此反应积极，11月9日，房地产板块放量飙升，旭辉、龙光、新城发展和碧桂园等在港上市房企股价涨幅一度超过20%，a股市场阳光城、金科股份和中南建设涨停。 房地产债券也引发了暂停潮，包括碧桂园、金地、龙湖在内的房企，不少债券激增，引起暂停。

有机构人士认为，与此前支持民营房企发债的态度和动作相比，直接购买债券的方式是最刺激投资者情绪的一种。 这表明监管机构意识到当前房地产债券波动对市场的影响，今后将在债市率先坚定信心。

中金信贷指出，与此前国家通常央行的表现相比，此次增加了“直接购买债券”的方式。 协会的发文中虽然没有明确是在一级市场还是二级市场买债，但为了稳定市场，二级市场买债的可能性更高。 一级市场购债不能像质押增资、创设信用风险缓释凭证那样起到杠杆作用，融资支持意义减弱。

市场状况也表明，当前房企信用正陷入一个期待自我实现的奇妙循环。 房企股、债异常下跌后，市场会挖掘房企的项目和财务问题，最终导致房企风险。 过去一年，阳光城、融创、旭辉都是如此。

民营房企信贷的担忧，导致民营房企融资渠道缩小，机构寻租现象仍在持续。 民营房企的融资市场已经失灵。

有中债增资担保的债务，但中债增资担保的债务有抵押物或者需要委托机构反向担保。 考虑到发行费用、担保比例等问题，房企也不把中债增担保债券作为首选，目前中债增担保债券与过去的公司债务发行在数量上不成比例。 截至目前，仅6家民营房企借款68亿。

而且随着旭辉的危险，市场本来公认的安全边界也被打破了。 甚至最近，投资者的担忧还蔓延到保利发展、中海和华润置地等央企、国企。 过去一个月，这些大型央企、国企的股价也往往打了七折，但这些房企没有出现信用风险。

房企存量债券不断下跌，二级市场波动也影响了一级市场债务发行。

一位香港投资者表示，由于美元债务信心低迷，年初国有企业背景下的房企发行美元债务也必须利用不可撤销的备用信用证( SBLC )。 目前，民营房企的国内债务市场与当年很相似，如果不稳定二级市场，一级市场上的发债仍然困难。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，目前民企信用风险预期存在非理性成分，存在一刀切的现象。 一些问题不大，就连健康的企业也陷入了无谓的出血，这时候政策需要及时干预。

这还将导致央行带队买账，与此前在一级市场寻找加大融资力度的方法完全不同。 这是为了通过买债的动作，稳定二级市场的价格，坚定投资者对债市的信心，进一步修复一级市场，使房企能够顺利发债。

想象一下。 一边几万元就能把十亿元的债券价格控制在一半。 另一方拥有至少2500亿元的“国家队”。 过去一年在债市的多空之战，已经落下帷幕。

此前，包括金辉、雅居乐、新希望地产在内的21家民营房企也与相关部门召开了会议，未来仍有多家房企通过中债增担保发债，涉及金额约200亿元。 龙湖、美的、新城、碧桂园、旭辉集团、卓越集团等房企也在推动发行第二批中债增担保债券。 得到支持的民营房企范围越来越广。

某大型民营房企融资部门相关负责人表示，民营房企融资监管意义明显，未来融资还会好很多，但房企要保持现金流底线思维，能否跨越周期，仍然要看销售。

中信证券陈聪认为，如果后续政策能有效推动房地产销售，未来房地产债务净融资和利差状况将得到改善，房地产信贷也将迎来新的起点。

其次，随着融资逐步拉回轨道，房企也将修复信贷，对土地市场的投资也将更加进取。 这也有助于提振购房者的信心，房企也将从今冬走出去。

欢迎从华尔街的见闻中，下载更多APP观看